Baufinanzierung: So rechnen Sie Ihre Monatsbelastung aus Die optimale Baufinanzierung - Teil 2

Immobilien sind wegen der immer noch niedrigen Hypothekenzinsen extrem gefragt. Deshalb gibt es immer weniger freie Objekte auf dem Markt und die wenigen verfügbaren Immobilien steigen stetig im Wert. Wer jetzt jedoch abwinkt, weil er glaubt, er könne sich die aktuellen Immobilienpreise ohnehin nicht leisten, resigniert vielleicht zu früh. Haben Sie schon einmal über die Mietzahlungen der nächsten 40 Jahre nachgedacht? Wer 700 Euro im Monat an Kaltmiete zahlt, überweist selbst bei einer unrealistischen Mietsteigerung von null Prozent in den kommenden vier Jahrzehnten 336.000 Euro an den Vermieter. Beläuft sich die Mietsteigerung auf durchschnittlich nur zwei Prozent im Jahr, fließen schon 507.000 Euro auf das Konto des Vermieters; bei einem Plus von drei Prozent im Mittel sind es schon 633.000 Euro.

Miete auf Dauer deutlich teurer als Immobilienkauf

Im Vergleich zu den Beträgen über eine halbe Million Euro nimmt sich der Kauf einer Immobilie im Wert zwischen 300.000 und 400.000 Euro da relativ bescheiden aus. Doch können Sie sich derzeit so viel Immobilie leisten? Die Antwort darauf gibt Ihnen:

• Die Summe aus Ihrer aktuellen Kaltmiete und Ihrer regelmäßigen Sparrate oder
• Ihr persönlicher Kassensturz sowie
• Die Kreditvergabe-Richtlinien der Banken, die sich daran orientieren, was Ihnen zum täglichen Leben an Geld verbleiben muss.

Summe aus Kaltmiete und Sparrate: Dies ist die bequemste Variante der möglichen Rechenmodelle. Verwendet wird nur die Kaltmiete, denn Kosten für Strom, Wasser und Heizung fallen auch in Zukunft an. Allerdings funktioniert das Modell nur, wenn Sie bei den Sparraten nur jene Ersparnisse einbeziehen, die Sie monatlich anlegen und nicht nur, wenn gerade mal etwas Geld übrig bleibt.
Kassensturz: Das Instrument des Kassensturzes verschafft Ihnen Sicherheit, wenn Sie nicht genau wissen, was Ihnen im Monat verbleibt. Kein Problem bei der Recherche stellen vermutlich Ihre Einnahmen dar – zumindest, wenn Sie Arbeiter, Angestellter oder Beamter sind. Rechnen Sie nur mit dem Nettoeinkommen und nur mit Zahlungen, die regelmäßig eingehen. Als Selbstständiger können Sie Ihr Einkommen der vergangenen drei Jahre als Grundlage nehmen.

Monatliche Ausgaben werden notorisch unterschätzt

Etwas komplizierter gestaltet sich die Sache bei den Ausgaben. Die FMH-Finanzberatung bietet deshalb mit dem Kassensturz einen Rechner an, der Ihnen die Arbeit deutlich erleichtert. Der Kassensturz-Rechner fächert Ausgaben für Lebensunterhalt, Versicherungen, Geldanlage und Auto in etliche Kategorien auf. Bitte nicht zu viele derzeitigen Ausgaben für die Zukunft streichen, denn die Erfahrung zeigt: Bauherren halten übermäßigen Konsumverzicht auf Dauer nicht durch.

Richtlinien der Banken: Jetzt, da Sie wissen, wie viel Sie Monat für Monat für die Hausfinanzierung erübrigen können, muss die Bank der gleichen Meinung sein. Die Banker gehen davon aus, dass eine Immobilienfinanzierung maximal 30 bis 45 Prozent (von Bank zu Bank etwas unterschiedlich) des Familiennettoeinkommens ausmachen darf. Bei 3000 Euro Familien-Nettoeinkommen dürfen demnach 900 bis 1200 Euro in die Finanzierung Ihrer vier Wände fließen. Rücklagen, Hausnebenkosten wie Heizung, Strom, Wasser und Versicherungen müssen aus dem verbleibenden Geld bezahlt werden. Die prozentuale Vorgabe der Banken berücksichtigt auch, dass Vielverdiener höhere Ausgaben fürs tägliche Leben haben als Normalverdiener.

Banken lehnen aus Selbstschutz mögliche höhere Raten ab

Diese Mindestvorgaben der Banken gelten auch dann, wenn Ihr Kassensturz oder Ihr Sparverhalten zeigt, dass Sie vielleicht 1500 Euro übrig hätten. Umgekehrt sollten Sie sich aber auch keine höhere Rate zumuten, als Ihr Kassensturz hergibt. In diesem Fall orientieren Sie sich einfach an Ihren persönlichen Möglichkeiten. Für Haushalte mit geringeren Einkommen setzen die Banken Mindestbeträge fürs tägliche Leben an. Für den Hauptverdiener müssen meist 750 Euro monatlich zum privaten Verbrauch übrig bleiben, zusätzlich 200 Euro für den Partner und jedes Kind. Von diesen Pauschalen, die zum Leben benötigt werden, sind die Lebensmittel, Strom, Wasser, Heizung, Telefon, Versicherung, Auto und Urlaub zu bestreiten. Es handelt sich bei den genannten Summen demnach um echte Mindestsätze.